Boom stanogradnje u Gorici: Prije nego što se na gradilištu „zakopa“ prva lopata, gotovo svi stanovi već su prodani!

Prije nego što se na gradilištu „zakopa“ prva lopata, gotovo svi stanovi već su prodani. Tako bismo u najkraćim crtama i slikovito najlakše mogli opisati trenutnu situaciju oko stanogradnje u Velikoj Gorici. Iako se u naš grad uvijek doseljavalo te se Gorica kontinuirano širila, zadnjih nekoliko godina svjedočimo znatnom porastu stanogradnje, odnosno potražnji za novim i atraktivnim nekretninama.

Još početkom 2020. godine, pisali smo da se u tom trenutku u Velikoj Gorici gradilo tri stotine stanova, dok je u najavama građevinskih dozvola stajalo još oko 400 stanova, a i u proteklih godinu dana unatoč koroni, otvoreno je još nekoliko velikih gradilišta. Što se krije iza tog „booma“, tko u Velikoj Gorici kupuje stanove i po kojoj cijeni te zašto je naposljetku Gorica toliko primamljiva mnogim obiteljima koji u nju doseljavaju, poglavito s područja metropole, samo su neka od pitanja na koje smo pokušali dobiti odgovore.

Na koju god stranu grada krenete, nemoguće je izbjeći barem jednu lokaciju na kojoj niče neko novo stambeno zdanje, bilo da se radi o manjim objektima sa svega nekoliko stanova, bilo o onim golemim sa desecima novouređenih stanova. A svega toga, naravno, ne bi bilo bez adekvatne potražnje koja, možemo slobodno kazati, i diktira cijelu situaciju.

Gorica kao magnet

Naš sugovornik, direktor agencije Casa Croatia, Andrej Cvitaš, kaže nam da su ljudi izvan Gorice prepoznali kvalitetu života u gradu te da u praksi postoji jako malo Velikogoričana koji se sele u Zagreb. Da se mladi par, a pogotovo stari par odluči preseliti u Zagreb, doslovno se može nabrojati na prste dvije ruke, kaže nam Andrej i pritom otkriva neke od najčešćih razloga.

-Ljudi iz Zagreba ne dolaze samo zbog cijene nego se i zbog kvalitete živote sele u Goricu. Razlog je taj što u Gorici nema sumnjivih kvartova i nema ulica u koje ne zalaziš. U tri sata u noći možeš otići trčati ili se voziti biciklom i ne moraš razmišljati u koji dio grada ćeš otići, a toga, naravno, u Zagrebu s obzirom na veličinu grada nema- uvjerava nas Andrej.

S druge strane, Velika Gorica definitivno je prometno najpovezaniji grad u cijeloj Hrvatskoj. Od centra grada, istoka i zapada, na koju god stranu hoćete krenuti, tamo ćete najprije doći iz Gorice. Primjerice, svakako ćete na putu iz Gorice do Zagreba potrošiti puno manje vremena nego na putu s Trešnjevke u Dubravu ili iz Gajnica u Sesvete.

Što se tiče samih stanova, osim njihovog nedostatka, postoji, naravno i određeni broj stanova koji nisu prodajni. Kako nam objašnjava Andrej, Velika Gorica svoj građevinski boom doživjela je između 1977. i 1982. godine kada su se gradile peterokatnice bez lifta. Tada je prvi kat nazvan visoko prizemlje, a ostali katovi od 1. do 4., pa stoga nisu po zakonu morali ugrađivati lift. Uz to, upravo ti stanovi bili su površine između 57 i 62 kvadrata s jednom spavaćom sobom te nije bilo moguće, kao što ni dan danas nije, dograditi drugu sobu, a sve zbog same koncepcije tih stanova.

-Vlasnici tih stanova danas broje između 65 i 70 godina i imaju stanove stare 40-ak godina. Njima je teško penjati se na visoke katove bez lifta, ali i današnji mladi ljudi izuzetno su komotni. Onaj tko ima gotovinu za stan i onaj tko diže kredit na 30 godina nema namjeru razvlačiti kauč u dnevnom boravku. Ne želi nositi kolica ili penjati se na 4. ili 5. kat jer se promijenila sama kultura stanovanja i zbog toga traže novogradnju- kaže nam Andrej.

Parking, skupo grijanje, instalacije…

Sljedeći razlog koji mnoge kupce odbija od nešto starije gradnje krije se u tome što se stare zgrade još uvijek uvelike griju na toplanu koja je, kao što je dobro poznato, još uvijek najskuplja u državi.

Još jedan razlog je čest problem s parkingom, ali i taj što kod starogradnje postoji 3 % poreza na promet nekretnina kojega kod novogradnje nema zato što PDV plaća investitor.

-Recimo stari stan od 1500 eura kupca dođe oko 1545 eura tako da je tu već u startu određena razlika onoga što on mora platiti- pojašnjava nam Andrej.

Uz to, u novim zgradama upotrebljava se najmodernija oprema, dok kod stare zgrade čak i kada promijenite sve, pa i instalacije struje i vode, same vertikale kojima voda dolazi do tog stana i dalje ostaju iste, pa se zbog slabije izolacije često čuju razni zvukovi.

Zamka

Postoji još jedna zamka u cijeloj priči. Veliki broj starih zgrada u Velikoj Gorici obnovljen je proteklih godina. Primamljiva je to činjenica za veći kupaca, međutim onaj tko se odluči na kupovinu takvog stana on snosi trošak kredita sljedećih 10-ak godina za tu obnovu.

-Prodavatelj je sam digao neku vrijednost stana prilikom prodaje, ali ta vrijednost još extra pada na leđa kupca koji uz svoj kredit mora otplaćivati veću pričuvu u sljedećih 10 godina dok ne otplati taj dio- kaže nam naš sugovornik.

Nadalje, kod novogradnje stanove manje-više kupuju mladi parovi koji se sada žene ili su tek vjenčani i koji nemaju djecu ili imaju djecu predškolske dobi. Svi oni su više-manje sličnih profila i društvenog statusa te svi kreću od nule na jedan način. Kako nam govori Andrej, u tim slučajevima djeca imaju društvo, svi su sličnih godina, dok se kod starogradnje dogodi da netko dođe u zgradu i masno plati stan, a potom mu se netko tko je tu već 40 godina postavlja kao da ima više prava od njega zato. Stoga tu u startu već dolazi do nekih nesuglasica i zle krvi kod stanara, dok kod novogradnje naprosto svi kreću od nule.

Potražnja

Pravilo oko potražnje, odnosno preferencijama stanova, glasi da pravila- nema. Promatrano statistički, ljudi stariji životne dobi žive u stanovima od 60-ak kvadrata s jednom spavaćom sobom na visokim katovima te takvi ljudi traže stanove s jednom spavaćom sobom do maksimalno 40 kvadrata, dok je kod onih mlađih situacija drugačija, pa tako svaki stan, baš kao i svaka roba, ima svog kupca.

-Ako je 60 kvadrata to trebaju biti dvije do dvije i pol spavaće sobe. Znači mlade obitelji danas traže uglavnom trosobne stanove, od 55 do 70 kvadrata, a na 70 već očekuju da imaju tri spavaće sobe i da to bude četverosoban stan. Traži se sve, a pogotovo mali stanovi kojih u Gorici nema. I recimo u Gorici nema baš četverosobnih i peterosobnih stanova tako da se i veliki stanovi od 90-ak kvadrata također traže. Doduše u nekoj manjoj mjeri, ali kada se nađe kupac za njega on ga kupuje jer u starogradnji takvih stanova nema- opisuje nam situaciju oko potražnje Andrej.

Cijena i plaćanje

Cijena kvadrata stana kod novogradnja u Velikoj Gorici kreće se između 1700 i 1850 eura, ovisno o veličini stana. Što je stan manji cijena kvadrata je veća, a što je stan veći, cijena je manja. Nekima „napumpano“, drugima realno, no mnogo toga uvjetuje svjetsko tržište kojemu se moramo prilagođavati.

-Stvar je u tome da ljudi imaju perspektivu „aha, velika je potražnja, pa investitori dižu cijene da se obogate na tome“. To ne može biti pogrešnije razmišljanje jer je strašno porasla cijena samog rada, nema radne snage i puno je ljudi otišlo van tako da građevinske firme uzimaju strance- kaže Andrej.

Pored toga, u zadnje dvije godine strašno je porasla cijena željeza, ali i općenito svih metala na svjetskom tržištu. To je burzovna roba kojoj cijena trenutačno raste, a na ruku investitorima, pa tako i kupcima, nikako ne idu nove regulative koje su u skladu sa zakonodavstvom Europske unije. Primjera radi, upravo zbog regulativa sada kod gradnje stana morate imate dva izvora grijanja. Prije toga investitor nije morao postaviti klimu u svaki stan, a sada je to obavezno i to je, kako tvrdi Andrej, samo jedna od sitnica koje automatski dižu cijenu same gradnje, pa naposljetku i cijenu kvadrata.

Što se tiče samog plaćanja, pravilo je da oko 70 do 75 % kupaca stanove kupuje preko kredita. Zemljišta se u 95 % slučajeva kupuju za gotovinu, dok je kod kuća omjer 60-40 % u korist kredita.

Na naš upit ima li cjenkanja prilikom kupovine, Andrej nam kaže da se ljudi uvijek nastoje cjenkati, pogotovo oni nešto stariji, ali to je kako kaže, nešto s čime se moraju pomiriti jer je sve stvar ponude i potražnje.

-Pogotovo oni koji duže vrijeme traže stan i nađu nešto što im valja. Tada shvaćaju da se moraju pomiriti s tom cijenom jer će netko drugi kupiti stan i onda će opet „izvisiti“- tvrdi.

Potres i stanogradnja

Iako se Gorica uvijek razvijala, saznajemo da se posljednjih godina apsolutno puno više gradi te je interes za Goricu strašno porastao. Ovu godinu obilježili su i potresi koji su nam na najstravičniji način dokazali i pokazali koliko su nam važni čvrsti temelji i kvalitetan krov nad glavom. Tih dana mogle po gradu ste mogli čuti brojne priče kako upravo zbog sigurnosti, odnosno straha i potresa ljudi doslovce bježe u Veliku Goricu koja se ionako smatra evakuacijskom zonom za zagrebačko područje te nešto stabilnijim terenom, a evo što nam je Andrej kazao o tome.

-Dosta ljudi spominje potres kao faktor zbog kojega ljudi bježe zbog Zagreba, ali ne vjerujem da je to nešto značajno utjecalo. Nama je i prije potresa dosta kupaca došlo iz Zagreba, ali i poslije potresa dolaze tako se nije pokazala nekakva posebna tendencija rasta.

Golema stambena zgrada u Ulici Andrije Kačića Miošića koja broji više od 70 stanova, posljednja je u nizu čiju je „vruću robu“ Andrej nudio kupcima. Za sada je prazno ostalo svega nekoliko stanova, što najbolje oslikava trenutačnu potražnju za novogradnjom u Velikoj Gorici.